Przekształcanie mieszkań lokatorskich na własnościowe w Polsce
Tylko do końca 2012 roku status pewnej grupy spółdzielczych mieszkań lokatorskich może być przekształcony w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, co jest zabiegiem finansowo opłacalnym, jeśli dokona się tego w określonym terminie. Wiele osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przebywa w Stanach Zjednoczonych. Przekształcenie dotyczy dwóch rodzajów przypadków.
Pierwsza grupa obejmuje te lokale, które znajdują się w budynkach i blokach położonych na nieuregulowanym gruncie. Oznacza to, że spółdzielnia do której zasobów należą te mieszkania nie jest właścicielem gruntu lub jego wieczystym użytkownikiem. W ramach dawnego budownictwa wybudowano bloki na dowolnych gruntach, nie bacząc, kto jest ich właścicielem i pomimo upływu przeszło 20 lat nie znaleziono właścicieli lub wieczystych użytkowników albo spółdzielnia nie była w stanie tego gruntu nabyć w drodze zasiedzenia.
Do drugiej grupy należą lokale w budynku położonym na nieruchomości, dla której zarząd właściwej spółdzielni nie podjął uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lub gdy taka uchwała została zaskarżona do sądu i dalej toczy się postępowanie.
Pomimo braków prawnych związanych z gruntami na których stoją bloki, należy wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o zmianę statusu mieszkania z lokatorskiego na własnościowe. Ponieważ procedura jest długotrwała, należy to zrobić w najbliższym czasie. Można posłużyć się pełnomocnikiem przebywającym w Polsce, który na mocy specjalnego upoważnienia jest w stanie załatwić wszelkie formalności związane ze zmianą statusu mieszkania, bez konieczności wyjazdu do kraju. Warto podkreślić, że gdy spółdzielnia określi wielkość spłat, które zostaną uiszczone, ma ona obowiązek dokonać tego przekształcenia w każdym przypadku należącym do jednej z dwóch wyżej wymienionych grup. Odbywa się to na drodze pisemnej umowy zawartej pomiędzy członkiem a spółdzielnią, a nie przez akt notarialny. Na drodze umowy notarialnej następuje przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu bezpośrednio w odrębną własność, czyli coś na kształt amerykańskiego kondominium, ale tylko w przypadkach, gdy spółdzielnia jest właścicielem gruntu lub jego wieczystym użytkownikiem.
Podobnie dzieje się w przypadku mieszkań tzw. zakładowych, jeśli zostały przekazane nieodpłatnie spółdzielni. Ich lokatorzy w zasadzie mogli je przekształcić za darmo, otrzymując prawo własności po zapłaceniu ewentualnych zaległości czynszowych lub eksploatacyjnych, ale na skutek licznych odwołań sądowych sprawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego w Warszawie, który uznał w dniu 14 lutego 2012 r., że odpowiedni (art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) przepis jest niezgodny z Konstytucją. Stwierdził on, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę lokalu, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Trybunał uznał ponadto, że można określić wobec najemców niższe od cen rynkowych warunki finansowe nabywania własności dawnych mieszkań zakładowych. Stary przepis utraci swą moc dopiero 23 lutego 2013 r. i w tym czasie należałoby sprawę ewentualnego przekształcenia mieszkania zakładowego załatwić ze spółdzielnią.
Warto na zakończenie dodać, że w przypadku przekształcenia mieszkania lokatorskiego w odrębną własność istnieje obowiązek spłaty części kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na wybudowanie budynku, przypadającej na konkretne mieszkanie. Spółdzielnia ma 6 miesięcy na realizację wniosku członka żądającego dokonania zmiany statusu. Jeśli mieszkanie lokatorskie nabyli rozwiedzeni obecnie małżonkowie, muszą złożyć zgodny wniosek w tej sprawie, chyba, że sąd przydzielił lokal tylko jednemu z nich.
Bogdan Mucha, doktor nauk prawnych jest autorem i współautorem książek oraz wielu publikacji naukowych i publicystycznych. Dzięki współpracy z polskimi kancelariami prawniczymi, bez konieczności wyjazdu do Polski pomoże w sprawach z zakresu prawa polskiego: rozwody, legalizacje rozwodów amerykańskich, podziały majątku, sprawy alimentacyjne, spadkowe, obroty nieruchomościami, sprawy mieszkaniowe, profesjonalne pełnomocnictwa z apostille do kupna, sprzedaży, darowizn.
Więcej informacji na stronie www.upowaznienia.com.
