Caveat Emptor – czyli co należy wiedzieć kupując dom od banku lub instytucji rządowej
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości w USA jest rajem dla kupujących, szczególnie tych z gotówką. Okazji jest wiele, od małych mieszkań w mieście, poprzez wielopoziomowe nowoczesne town houses, aż po wille stojące na kilku akrach ziemi na drogich przedmieściach.
Przebierać w ofertach mogą zarówno młode małżeństwa kupujące swój pierwszy upragniony domek, jak i doświadczeni inwestorzy, szukający najlepszych okazji, aby ulokować swoje pieniądze. Domy znajdujące się obecnie na rynku sprzedawane są przez osoby prywatne, które sytuacja zmusza do uczynienia tego natychmiast, bez względu na niskie ceny nieruchomości (choć takich jest aktualnie niewiele). Należą do nich ci, którzy w celu uniknięcia procesu sądowego odebrania im domu, sprzedają swój go za cenę niższą niż ich obecny dług w banku. Można również nabyć domy od instytucji, które sprzedają nieruchomości zabrane lub oddane przez poprzednich właścicieli czyli tzw. „foreclosed properties”. Domy odebrane lub oddane przez poprzednich właścicieli mogą być sprzedawane przez różnego rodzaju instytucje, np. rządowe, takie jak Department of Housing and Urban Development (HUD), Federal National Mortgage Association (znany jako Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (zwany Freddiem Mac), Department of Veterans’ Affairs (VA) lub inne oraz prywatne banki. Zanim złoży się ofertę na nieruchomość sprzedawaną przez jedną z tych instytucji, należy zdać sobie sprawę, że tego rodzaju proces zakupu domu jest drastycznie inny niż w przypadku osoby prywatnej i możliwość negocjacji po podpisaniu kontraktu o zakup jest znacznie ograniczona.
Chcę od razu zaznaczyć, iż kontrakty nieruchomościowe, a konkretnie dołączniki do kontraktów nieruchomościowych znacznie się różnią między sobą i mogą zawierać klauzule, które nie są opisane w tym artykule, sugeruje się zatem zawsze zatrudnienie prawnika aby je zweryfikował.
Zasadnicza różnica, jaką zauważyłam pomiędzy zakupem nieruchomości od banku i od osoby prywatnej to fakt, że przy kontraktach bankowych nieruchomości sprzedawane są AS-IS, co oznacza, że sprzedający nie będzie robił żadnych napraw w domu przed finalizacją transakcji (closing). Banki i instytucje rządowe zaniżają ceny nieruchomości, które sprzedają na tyle dobrze, że jakiekolwiek reperacje przewidziane w domu są już wliczone w niższą cenę sprzedaży. Nadal możemy, a nawet powinniśmy zrobić profesjonalną inspekcję domu, aby upewnić się, że nie ma większych mankamentów, takich jak grzyb czy pęknięte fundamenty.
Następna różnica, jaką zauważyłam to fakt, że nabywając dom kupujący często musi pokryć pewne koszty, które przy normalnych transakcjach pokrywa sprzedający. Do kosztów tych mogą się zaliczać opłaty za ubezpieczenie hipoteki, należności dla miasta, powiatu lub stanu za znaczki skarbowe lub opłata za mapkę geodezyjną. W przypadku, kiedy nieruchomością zarządza spółdzielnia (homeowners’ association) i jest obciążonymi zaległymi składkami (assessment dues), kupujący może być zobowiązany aby pokryć do sześciu miesięcy zaległych składek plus opłaty za spóźnienia. Często nie jest pewne aż do samego końca, czy sprzedająca instytucja pokryje te zaległe opłaty, a w stanie Illinois obowiązuje przepis mówiący, że kupujący od takiej organizacji pokrywa do sześciu miesięcy nieuregulowanych składek plus koszta. Więc należy się liczyć z tym, że jeżeli istnieją zaległości wobec spółdzielni, to sprzedająca instytucja może wymagać od kupującego, aby pokrył ich część.
Mimo że sprzedająca instytucja nie pokrywa kosztów związanych z zakupem mapki geodezyjnej, zalecane jest, aby ją jednak samemu zamówić i sprawdzić czy nie ma nielegalnych wykroczeń poza działkę przez nieruchomość, która jest nabywana. Gdyby takie wykroczenia istniały, to koszta naprawy mogą drastycznie wzrosnąć.
Aktualnie na rynku nieruchomościowym jest wiele fantastycznych okazji, należy jedynie dokładnie zbadać, co będzie trzeba zapłacić i zrobić, zanim podpiszemy kontrakt.
